2023-03-29

Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Kupujesz nieruchomość? Koniecznie sprawdź zawartość księgi wieczystej. Dzięki temu upewnisz się, jaki jest jej stan prawny. Zweryfikuj m.in. informacje dotyczące właściciela domu czy mieszkania, adresu nieruchomości, jej przeznaczenia i powierzchni. Dowiedz się więcej o księdze wieczystej. Jak możesz sprawdzić jej zawartość?

Co to jest księga wieczysta nieruchomości?

Księga wieczysta zakładana jest dla domów, mieszkań, działek, ale nie tylko. Powstaje także dla ograniczonych praw rzeczowych, takich jak np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Weryfikacja zawartości księgi wieczystej jest niezbędna, jeśli kupujesz nieruchomość, gdyż na tej podstawie możesz stwierdzić, czy transakcja jest bezpieczna. Nie musisz być właścicielem domu czy mieszkania, aby móc przejrzeć zawartość tego rejestru. 

Księga wieczysta jest dokumentem publicznym. Jeśli tylko masz jej numer, możesz przeczytać jej treść bez opłat i bez wychodzenia z domu. Księgi prowadzi sąd rejonowy.

Jak sprawdzić numer księgi wieczystej?

Żeby zweryfikować, jakie informacje znajdują się w tym rejestrze, musisz mieć jego numer. Nie wystarczy, że znasz dane właściciela czy adres nieruchomości. Numer księgi wieczystej możesz uzyskać:

• od właściciela,
• składając wniosek do wydziału dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej lub sądu rejonowego, ale musisz podać, w jakim celu potrzebujesz tego numeru.

Właściciel nieruchomości nie wie, jaki jest numer księgi wieczystej? W takim przypadku powinien zerknąć do aktu notarialnego. Ewentualnie znajdzie go również na zawiadomieniu z sądu o założeniu księgi wieczystej – w lewym górnym rogu. Kiedy pozyskasz już numer, możesz złożyć wniosek o zapoznanie się z zawartością księgi do sądu. Jednak wygodniej i szybciej sprawdzisz jej zawartość online.

Czy wszystkie nieruchomości mają księgę wieczystą?

Szukając mieszkania, domu czy działki, możesz natrafić na takie nieruchomości, które nie mają księgi wieczystej. Zgodnie z przepisami, które wprowadzono w 1982 roku, każdy właściciel miał złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa w księdze. Właściciele starszych mieszkań czy domów, którzy nie planowali sprzedaży, nie składali wniosku o założenie księgi wieczystej. Dlatego w dalszym ciągu na rynku są lokale, które jej nie mają.

Księgi wieczystej mogą nie mieć następujące nieruchomości:

• Mieszkania spółdzielcze – kiedyś nieruchomości budowano bez dokładnej weryfikacji, do kogo należy grunt. Wtedy nie stanowiło to problemu, ale obecnie już tak. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego, jeśli spółdzielnia nie jest właścicielem gruntów albo nie przysługuje jej użytkowanie wieczyste, nie można założyć księgi wieczystej.
• Mieszkania od dewelopera – jeśli kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego, która dopiero się buduje, to lokal będzie mieć własną księgę wieczystą dopiero, kiedy zostanie wyodrębniony.
• Mieszkania wydzielone – załóżmy, że posiadasz dużą nieruchomość, którą dzielisz na mniejsze lokale. Księgi wieczyste będą dla nich założone w momencie sprzedaży – podpisania aktu notarialnego.

Księga wieczysta – jak sprawdzić?

Możesz złożyć o to wniosek do sądu rejonowego albo skorzystać z wygodniejszego i łatwiejszego rozwiązania – weryfikacji księgi wieczystej online. Żeby to zrobić, wejdź na stronę https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/. Wprowadź dane księgi wieczystej i kliknij Wyszukaj księgę.

 

Źródło: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/

 

Zobaczysz rezultat i podstawowe dane o nieruchomości. Kliknij Przeglądanie aktualnej treści KW.

 

 

Źródło: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/

 

Wyświetli Ci się zawartość księgi wieczystej. Zwróć uwagę, że jest podzielona na działy. W każdym znajdziesz inne informacje.

Czym się różni aktualna treść KW od zupełnej?

Aktualny rejestr zawiera zapisy według stanu na dzień przeglądania, natomiast zupełny – wszystkie dotychczasowe zapisy, wykreślenia, czyli całą historię nieruchomości.

Co obejmują poszczególne działy księgi wieczystej?

Dane w księdze wieczystej są podzielone na działy. Oto, jakie informacje są w niej dostępne:

• Dział I-O – szczegółowe dane dotyczące położenia – województwa, gminy, powiatu i miejscowości. Podana jest powierzchnia nieruchomości, a także sposób korzystania z niej.
• Działa I-Sp – spis spraw związanych z własnością. W tej części księgi znajdziesz informacje o własności, współwłasności, użytkowaniu wieczystym służebności gruntowej czy też udziale w nieruchomości wspólnej.
• Dział II – znajdują się w nim informacje o właścicielu nieruchomości lub użytkowniku wieczystym, a także o tym, jak dana osoba nabyła te prawa.
• Dział III – dowiesz się z niego o ograniczeniach w użytkowaniu ze względu na wszczęcie egzekucji, wywłaszczenia czy upadłość. Pozyskasz też informacje o ograniczonych prawach rzeczowych, umowach przedwstępnych, prawie dostępu do urządzeń, które obsługują kilka nieruchomości (np. piec CO), służebności przesyłu bądź służebności przechodu i innych roszczeniach ciążących na nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest zajęta przez komornika, to dowiesz się tego w tym dziale.
• Dział IV – zawiera informacje o hipotekach. Jeśli nieruchomość stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego, to będzie to zapisane w tej części rejestru.

Nieruchomość bez księgi wieczystej – główne pułapki przy zakupie

Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie czy dom bez księgi wieczystej, musisz poświęcić więcej czasu na jego weryfikację. Z pewnością zależy Ci na bezpieczeństwie zawarcia transakcji, a taka nieruchomość wymaga szczególnej uwagi. Księga wieczysta zawiera mnóstwo istotnych informacji, ale jej brak nie oznacza, że nie pozyskasz tych danych z innych źródeł. Możesz je zdobyć, ale to wymaga przejrzenia różnych dokumentów.

Pamiętaj, że księga wieczysta objęta jest tzw. rękojmią wiary publicznej. Oznacza to, że stan prawny opisany w tym rejestrze jest zgodny z prawdą, a wszelkie ewentualne niejasności będą rozstrzygane na Twoją korzyść.

Oto główne pułapki, które mogą się pojawić w przypadku nieruchomości bez księgi wieczystej:

• nie chroni Cię wspomniane prawo rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych;
• żeby założyć księgę wieczystą, będziesz potrzebować wielu dokumentów, co wiąże się z kosztami;
• bez księgi wieczystej nie masz pewności, czy informacje w uzyskanych dokumentach są zgodne z prawdą;
• trudniej Ci będzie zweryfikować stan prawny nieruchomości;
• nieruchomość może być obciążona np. ukrytym kredytem – jeśli kupisz ją, to trudno Ci się będzie pozbyć zobowiązań;
• prawo do korzystania z nieruchomości mogą mieć osoby trzecie w ramach np. prawa dożywocia.

Nie oznacza to oczywiście, że w przypadku każdej nieruchomości bez księgi wieczystej możesz spodziewać się kłopotów. Bardzo prawdopodobne, że będziesz mieć do czynienia z lokalem, który można bezpiecznie kupić. Natomiast nieruchomość bez księgi wieczystej wymaga jednak większej uwagi. W takiej sytuacji tym bardziej warto skorzystać z pomocy agenta nieruchomości, który miał do czynienia z wieloma tego typu przypadkami, wie, jakie dokumenty powinien sprawdzić. Na pewno nie decyduj się na taki lokal bez szczegółowej weryfikacji – może Cię to wiele kosztować.

Kredyt na mieszkanie bez księgi wieczystej

Czy brak tego rejestru oznacza, że bank nie przyzna Ci zobowiązania hipotecznego? Nie musi tak być. Instytucja może Ci udzielić kredytu, ale będzie wymagać więcej formalności. Poza tym w umowie notarialnej musi się pojawić wniosek o założenie księgi wieczystej, aby dało się dokonać wpisu o hipotece. Jeśli nie jest to możliwe, to raczej nie otrzymasz kredytu hipotecznego. Możesz wtedy ewentualne rozważyć inne produkty bankowe, np. kredyt gotówkowy, który jednak jest znacznie droższy.

Nie przekreślaj nieruchomości bez księgi wieczystej. Możliwe, że warto ją kupić, ale wymaga to szczegółowej weryfikacji dokumentów.

---