2023-05-05

Kupujemy działkę rekreacyjną

Własny dom z ogródkiem nie jest tym, na co masz czas na co dzień, albo po prostu nie pozwalają Ci na niego finanse? Zależy Ci jednak, aby przy pięknej pogodzie móc spędzać czas na świeżym powietrzu, rozłożyć basen dla dzieci, zorganizować im plac zabaw? To oznacza, że rozwiązaniem dla Ciebie są działki rekreacyjne. Sprawdź, na co warto zwrócić uwagę przy zakupie takiej nieruchomości. Jakie są ich rodzaje? Od czego zależy cena i co można na nich zbudować?

Co to jest działka rekreacyjna?

W prawie budowlanym nie znajdziesz takiego terminu. Przyjmuje się jednak, że są to grunty przeznaczone do wypoczynku – nie do wzniesienia całorocznego domu. Co za tym idzie, możesz tam wybudować tzw. obiekt letniskowy.

Rodzaje działek rekreacyjnych

I znów trzeba nadmienić, że nie ma zasad według których dzielimy takie działki. Potocznie przyjmuje się często podział na:

  • działki ROD – przynależące do Rodzinnych Ogrodów Działkowych,
  • prywatne działki rekreacyjne.

Czym się różnią? Działkę rekreacyjną możesz kupić na własność. W przypadku ROD nie ma możliwości odkupienia prawa własności – w grę wchodzi jedynie dzierżawa. W przypadku gdy Twoją własnością stanie się grunt kupiony od osoby prywatnej, obowiązują Cię jedynie regulacje MPZP (Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego) lub WZ (Warunki Zabudowy). Jeśli będziesz dzierżawić działkę ROD, podlegasz przepisom ROD. Wynika z nich, jak możesz użytkować działkę. Musisz też wiedzieć, że taka działka nie może być wykorzystywana do prowadzenia działalności zarobkowej.

 

Co jeszcze je różni? Po pierwsze powierzchnia. Działki ROD mają przeważnie 300-600 m2, natomiast prywatne działki rekreacyjne z reguły 800-1200 mkw, ale mogą też być większe. W przypadku gruntu letniskowego podstawą nabycia jest akt notarialny.

 

Działka ROD w Iławie

(foto: Agnieszka Kniaź-Musińska)

Najważniejsze zasady obowiązujące na działkach ROD

Dzierżawa działki ROD przeważnie wiąże się ze znacznie mniejszym wydatkiem niż zakup gruntu rekreacyjnego, ale jednocześnie niesie za sobą liczne ograniczenia.

  • Można na niej wznieść budynek o powierzchni użytkowej maksymalnie 35 mkw. Jego wysokość wynosi do 5 metrów przy dachu stromym i 4 metry przy dachu płaskim. Nie wymaga pozwolenia na budowę.
  • Zakazane są murowane grille.
  • Ogrodzenie nie może mieć więcej niż metr wysokości.
  • Na działce może stanąć altana o maksymalnie takich parametrach jak wspomniany budynek.
  • Nie można palić ogniska, wypalać traw, hodować pszczół, uprawiać tylko jednego gatunku roślin.

Działka a pozwolenie na budowę

W przypadku działek rekreacyjnych wydawane są warunki zabudowy na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego studium. Można się z nich dowiedzieć, ile kondygnacji powinien mieć budynek, jaki jest dopuszczalny kąt nachylenia dachu, ile ma wynosić wysokość kalenicy budynku. Przeważnie obiekt wzniesiony na takim gruncie ma maksymalnie 2 kondygnacje i do 150 mkw powierzchni.

 

W przypadku działek ROD warunki zabudowy określa art. 13.1 ustawy ROD. Wniesiony obiekt może mieć takie parametry, o jakich wspominaliśmy przy omawianiu najważniejszych zasad obowiązujących na Rodzinnych Ogródkach Działkowych.

Jak sprawdzić, co mogę zbudować na działce?

Jeśli dzierżawisz działkę ROD, to nie musisz daleko szukać – warunki zabudowy określa wspomniany art. 13.1 ustawy ROD. Żeby się dowiedzieć, co możesz wybudować na prywatnej działce rekreacyjnej, sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy. Dowiesz się z niego, czy dana działka jest budowlana. W przypadku gdy nie ma miejscowego planu, sprawdź warunki zabudowy. Ten dokument wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

 

Typowa lokalizacja dla działki rekreacyjnej - Mazury

(foto: Włodzimierz Kovalov)

 

Od czego zależy cena działki rekreacyjnej?

Działki letniskowe są przeważnie tańsze niż te przeznaczone pod budowę domu całorocznego. Od czego zależy koszt? Wpływa na niego wiele czynników:

  • Zabudowania – możesz kupić działkę, na której znajduje się już budynek, natomiast jego stan może być różny. Być może wymaga tylko odświeżenia, ale zdarza się też, że nie nadaje się do użytku. Równie dobrze możesz się zdecydować na grunt, na którym aktualnie nic nie ma.
  • Lokalizacja – grunty w bardzo atrakcyjnym otoczeniu pod względem turystycznym przeważnie kosztują więcej.
  • Forma własności – w przypadku ROD dzierżawisz grunt, ale to nie oznacza, że nic nie płacisz. Często w małych miejscowościach można wydzierżawić ROD już od kilkunastu tysięcy złotych, ale są i takie lokalizacje, gdzie trzeba liczyć się z kosztem zbliżonym do  200 tys. zł. Wybierając prywatne działki rekreacyjne, uzyskujesz prawo własności i takie grunty kosztują więcej. Nieruchomość własnościowa jest zwykle droższa niż ROD, ale to też zależy od lokalizacji. Niezagospodarowane działki można znaleźć już za 20-30 tys. zł, ale trzeba liczyć z potrzebą poniesienia wielu dodatkowych kosztów.
  • Przyłączenie mediów – jeśli są doprowadzone, to podwyższa wartość gruntu.
  • Możliwości zabudowy – czyli to, jaki obiekt można wznieść na danym gruncie.
  • Odległość od miasta – im grunt znajduje się bliżej, tym przeważnie większa jest jego wartość.
  • Część Polski – najdrożej jest w górach, nad morzem, na Mazurach, a także w okolicach zbiorników wodnych, znajdujących się w pobliżu dużych miast.
  • Roślinność – jeśli działka jest pięknie zagospodarowana, to podwyższa jej wartość.
  • Żyzność gleby – dobrze, jeśli sprzyja osiąganiu wysokich plonów.

Ile kosztuje działka rekreacyjna? Od kilkunastu do ponad 300 tys. zł. ROD w zależności od miasta kosztują od 10 do nawet 200 tys. zł. W ostatnich latach znacznie zyskały na wartości.

Na co zwrócić uwagę kupując działkę letniskową?

Kluczowe znaczenie powinny mieć Twoje oczekiwania, więc najpierw ustal, czego wymagasz – do czego potrzebujesz tego gruntu? Nie jest tak, że dla każdego optymalnym rozwiązaniem będzie taka sama działka rekreacyjna. Zwróć uwagę na takie aspekty jak:

  • Lokalizacja – możliwe, że ROD znajduje się blisko Twojego miejsca zamieszkania. Być może jednak wolisz dużą działkę rekreacyjną w pobliskiej wsi, która da Ci więcej możliwości? Albo sięgasz dalej. Szukasz czegoś w górach czy nad morzem? Miej na uwadze, że dojazdy będą wymagające czasowo i kosztowne.
  • Własność czy dzierżawa? Pierwsza opcja wiąże się z większym wydatkiem i prawdopodobnie lokalizacją w pewnym oddaleniu od aglomeracji miejskiej. W przypadku działek ROD możesz korzystać z gruntu w mieście.
  • Otoczenie – co chcesz mieć w okolicy? Jezioro, rzekę, zalew, trasy rowerowe? Place zabaw? Atrakcyjna lokalizacja zwiększa wartość działki letniskowej.
  • Miejscowy plan zagospodarowania – co możesz wybudować na danym gruncie?
  • Uzbrojenie – czy do działki są doprowadzone woda i prąd?
  • Księga wieczysta – sprawdź, czy na nieruchomości ciąży służebność, i czy jest obciążona hipoteką.
  • Zaświadczenie o niezaleganiu właściciela z podatkiem od nieruchomości – wymagaj tego dokumentu od sprzedającego.
  • Zaświadczenie, że w domku nikt nie jest zameldowany – wyroki sądowe potwierdzają, że nawet w ROD może ktoś być zameldowany (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 czerwca 2008 roku  – sygn. akt II OSK 608/07). To również niezbędny dokument.
  • Inwestycje planowane w okolicy – być może aktualnie lokalizacja jest znakomita, ale wkrótce w pobliżu ma powstać trasa szybkiego ruchu. Dopytaj o te kwestie w urzędzie gminy.

Kiedy będę potrzebował pozwolenia na budowę domu, a kiedy nie?

Jeśli MPZP nie stanowi inaczej, na działce rekreacyjnej możesz wybudować obiekt do 35 m.kw powierzchni. Ogólnie na zgłoszenie można wznieść obiekt mający:

  • do 35 mkw,
  • powyżej 35 mkw, ale nie więcej niż 70 mkw, przy czym rozpiętość elementów konstrukcyjnych może wynosić do 6 m a wysięg wsporników do 2 m.

Na każdych 500 mkw powierzchni na działce może się znaleźć jeden budynek. Jeśli chodzi o altany do 35 mkw, to nie trzeba dopełnić żadnych formalności. Pamiętaj, że na działce możesz wybudować budynek o przeznaczeniu rekreacyjnym, a nie do całorocznego zamieszkania. Chcesz wznieść inny obiekt niż wspomniane powyżej i pozwala na to MPZP? Możesz potrzebować pozwolenia na budowę. Prace, które nie wymagają tego, są opisane w art. 29-31 Prawa Budowlanego. Przy rozważaniu różnych opcji wzniesienia obiektu, warto skonsultować to ze specjalistą, który doskonale zna aktualne prawo budowlane.


Masz pytania? Skontaktuj się z nami lub odwiedź najbliższe biuro Metrohouse.

+48 22 626 pokaż!

Wypełnij poniższy formularz:

Czy ten wpis okazał się przydatny? Udostępnij znajomym


Wyślij wiadomość mailem

Czy ten wpis okazał się przydatny?
Wyślij znajomym!


Wyślij wiadomość mailem

Nasi klienci powiedzieli

,,Chciałabym serdecznie podziękować za współpracę oraz sprawne przeprowadzenie transakcji. Szczególnie dziękuję Pani Monice Łopatce za profesjonalne wsparcie i cierpliwość do wszelkich moich wątpliwości. Dzięki Pani to była przyjemność. Życzę wielu sukcesów i zadowolonych klientów! "

— Anna K., Warszawa