Podatki od pustostanów

Raz po raz powracają różne pomysły na zwiększenie przychodów budżetu państwa. Jednym z nich było swego czasu opodatkowanie pustostanów. Choć na razie nie znamy potencjalnych szczegółów w tym zakresie, to warto się przyjrzeć, jak tego rodzaju rozwiązania funkcjonują za granicą.

Ile jest pustostanów w Polsce?

Według danych Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 r. w Polsce aż w 1,8 mln nieruchomości nikt nie mieszka. Liczba ta robi wrażenie, dopóki nie zapoznamy się dokładniej z definicją terminu „lokal niezamieszkany”. Według Głównego Urzędu Statystycznego jest to „mieszkanie, w którym w momencie badania statystycznego nie była zameldowana (na pobyt stały lub czasowy) żadna osoba ani też nie mieszkała, nawet czasowo, żadna osoba bez zameldowania”. Dalej definicja dość dokładnie opisuje specyfikę takich mieszkań: „dotyczy to mieszkań nierozdysponowanych znajdujących się w budynkach nowo zbudowanych, oddanych do użytku, mieszkań będących w remoncie bądź wykwaterowanych do remontu, mieszkań niezamieszkanych z powodu toczącego się postępowania sądowego lub egzekucyjnego, mieszkań nieprzyjętych do zasiedlenia z powodu ich złego stanu technicznego, mieszkań pozostających w rezerwie jednostki sprawozdawczej a także niezamieszkanych z innych przyczyn.”

- Jak widać, jest to więc definicja dość szeroka, w ramach której znajdują się zarówno np. rudery nienadające się do użytku, jak i niezamieszkałe w czasie spisu powszechnego lokale, które zazwyczaj służą turystom. Taka teza jest jak najbardziej słuszna, bo w czołówce lokalizacji o najwyższym współczynniku pustostanów (nawet ponad 50 proc.) znajdują się miejscowości położone nad morzem, czy na obszarach słynących z wyjazdów letniskowych mieszkańców Warszawy – w powiatach płońskim i pułtuskim, komentuje Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse.

W tym ostatnim kontekście z pewnością chodzi o sezonowe domki rekreacyjne, które zazwyczaj nie mają udogodnień pozwalających na przebywanie w nich cały rok.

Oprac. na podstawie wstępnych wyników Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań,
wg stanu na dzień 31.02.2021

1,8 mln pustostanów jest więc liczbą mocno dyskusyjną. Nie ma też rzetelnych danych wskazujących na to, jaki odsetek stanowią lokale nabywane przez indywidualnych nabywców, które nie trafiają na rynek najmu i być może oczekują na wzrost wartości i najlepszy moment na sprzedaż. To właśnie takie mieszkania stają się kulą u nogi włodarzy, nie tylko w Polsce, ale i w innych krajach.

– Wiele miejsc w Europie walczy z kryzysem mieszkaniowym spowodowanym, związanym z tym brakiem lokali socjalnych i wysokimi cenami nieruchomości. Dlatego rządy kolejnych państw starają się zachęcać właścicieli pustych mieszkań do ich wprowadzenia na rynek najmu, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Podatki od pustostanów? W Europie coraz częstsze

Jak z pustostanami radzą sobie w innych krajach? Jak podaje portal thejournal.ie Krajowa Rada Ekonomiczno-Społeczna (NESC), która doradza irlandzkiemu rządowi w kwestiach polityki strategicznej, stwierdziła w swoim raporcie na temat prywatnego sektora najmu, że interwencja regulacyjna stosowana w Danii w celu rozwiązania problemu wolnych nieruchomości "jest warta rozważenia w Irlandii". Jak podaje ww. serwis, w Danii, jeśli np. właściciel przeprowadza się do nowego domu i nie chce sprzedać swojej nieruchomości, musi ją wynająć. Jeśli nieruchomość stoi pusta, właściciel musi zgłosić się do władz miejskich, które następnie starają się zapewnić najemców, których właściciel musi zaakceptować.

Podobnym tokiem rozumowania kierują się Portugalczycy. Według serwisu portugalresident.com rząd forsuje pomysł wejścia w życie programu „Mais Habitação” („Więcej Mieszkań”), którego celem będzie skłonienie właścicieli pustostanów do wynajmu tych nieruchomości. Według założeń programu „właściciele pustych nieruchomości w stanie nadającym się do zamieszkania mają 100 dni na ich użytkowanie lub wynajęcie, zanim rozpocznie się proces przymusowego wynajmu.”. Rządowa propozycja ustawy, która będzie jeszcze procedowana przez parlament zakłada, że „nieruchomości przeznaczone na cele mieszkalne sklasyfikowane jako niezamieszkałe” zgodnie z prawem „mogą być przedmiotem przymusowej dzierżawy przez gminy, w celu późniejszego podnajmu w ramach programów mieszkalnictwa publicznego”. Założenia nowego programu spotykają się z krytyką zarówno stowarzyszeń zrzeszających właścicieli nieruchomości, jak i partii politycznych.

Kwestie opodatkowania pustostanów pojawiają się też w Austrii. W celu zwalczania niedoboru mieszkań i rosnących czynszów austriackie kraje związkowe Salzburg i Styria uchwaliły ustawy przyznające lokalnym gminom prawo do nałożenia daniny na właścicieli pustych mieszkań. W ostatnim czasie także lokalne władze w Wiedniu zdają się naciskać na ustanowienie nowego podatku, który w ich ocenie odblokuje przynajmniej część z 35 000 mieszkań uznawanych za pustostany (dane sprzed sześciu lat), które mogą być niezamieszkałe. Taki podatek istniał już w latach 80-tych XX w., jednak po wyroku Austriackiego Trybunału Konstytucyjnego został zniesiony po uznaniu, że Państwo nie ma uprawnień do kreowania tego rodzaju prawa, które powinno być w gestii ustawodawcy federalnego.

Swoje rozwiązanie odnośnie pustostanów mają też Kanadyjczycy. Podatek Underused Housing Tax, jest w zasadzie podatkiem od pustostanów (lub też nieruchomości wykorzystanych w niedostatecznym stopniu). Jest on pobierany w wysokości 1% wartości nieruchomości i dotyczy właścicieli nieruchomości niebędących zwykle rezydentami Kanady. W niektórych sytuacjach zapłacą go także kanadyjscy właściciele nieruchomości.

Póki co na podstawie ostatniego spisu powszechnego nie jesteśmy w stanie jeszcze powiedzieć, czy problem pustostanów jest szczególnie znaczący w kontekście rodzimego rynku nieruchomości. Nie mamy na razie informacji, jaką część tych pustostanów stanowią mieszkania przygotowywane właśnie do zamieszkania (należy pamiętać o szczególnym szczycie podażowym na rynku deweloperskim), ile z nich należy do zasobu państwowego oraz jak duży wpływ na wyniki spisu miała pandemia, która przyczyniła się do spadku zainteresowania mieszkaniami na wynajem. Bez tych i innych podstawowych danych, trudno jest otrzymać rzetelny obraz rynku i określić skalę problemu, który na Zachodzie Europy, jak widać staje się coraz bardziej widoczny.